Tiimiakatemia on Jyväskylän Ammattikorkeakoulun yrittäjyyden huippuyksikkö

Asuntosijoittamisen riskit – kuinka varaudut riskeihin ja vältät niitä

Kirjoitettu 09.08.18
Esseen kirjoittaja: Tommi Paasiaho
Kirjapisteet: 1
Kirja:
Kirjan kirjoittaja:
Kategoriat: 1. Oppiminen

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0.0/5 (0 votes cast)

Sijoittaminen on aina ollut mielestäni kiinnostava aihe, mutta lähinnä laiskuus on pitänyt minut visusti erillään rahan kasvamaan laittamisesta. Laiskuudella tarkoitan sitä, että säästäminen on ollut minulle vieras käsite – kaikki, mikä on tullut, on myös mennyt, joskus jopa korkojen kera. Nyt olen ensimmäistä kertaa elämässäni opetellut säästämään. Summat eivät ole suuria, koska tulonikaan eivät ole suuret, mutta tavan oppiminen on avain. Säästämisen myötä olen alkanut kiinnostua asuntobisneksestä, koska tiedän asuntomarkkinan olevan hieman vakaampaa ja turvallisempaa, kuin osakemarkkinat, vaikka teoriassa puhutaan samoista asioista. Esimerkiksi, jos taloyhtiössä on kaiken kaikkiaan yhteensä 5 000 asuinneliötä. Tästä taloyhtiöstä ostan 30 neliöisen yksiön. Tämä tarkoittaa sitä, että olen juuri ostanut taloyhtiöstä 6%:lla osakkeita.

Ennen kuin lähden ostamaan yhtäkään asuntoa ja tuhoamaan tulevaisuuttani ensimmäisissä sudenkuopissa, aion opiskella asian huolella ja tietenkin säästää.

Aina on hyvä tiedostaa riskit, oli kyseessä sitten asuntosijoittaminen, järveen pää edellä hyppääminen tai ylenpalttinen chilin käyttö ruuanlaitossa. Kun valmistautuu hyvin ja tietää, miten pattitilanteissa toimitaan tai miten niitä ennaltaehkäistään, voidaan selvitä suuriltakin vahingoilta. Kaikki tietävät, ettei tuntemattomaan järveen saa koskaan hypätä pää edellä ja liika chili on vittumainen, koska se pottaa kahteen otteeseen; mennessä ja tullessa.

 

Tässä suurimpia riskejä asuntosijoittajalle:

  1. Tyhjät kuukaudet

Asunto on sijoitus, joka maksaa tietyn rahasumman kuukaudessa. Kuukausittaiset kulut muodostuvat lainasta, yhtiövastikkeesta, korosta, verosta ja muista mahdollisista kuluista, kuten esim. lavuaarin korjaus.

Nämä kulut on tarkoitus kattaa vuokratuloille, eli vuokralaisen kukkarosta. Jos asunto tönöttää tyhjillään, se maksaa sijoittajalle rahaa. Siksi on erityisen tärkeää osata toimia ripeästi ja fiksusti. Tässä muutama syy, mistä tyhjät kuukaudet saattavat johtua:

  1. Liian kova hintapyynti. Nykyään ihmiset ovat todella hintatietoisia, eivätkä ala maksaa asunnosta kohtuutonta ylihintaa. Asunnon lähistöllä saattaa olla vastaavanlaisia asuntoja markkinahintaan tarjolla, jolloin asunnon etsijän on helppo kääntyä edullisemman asunnon suuntaan. Eli vuokralaisia ei saa aliarvioida.
  2. Asunnon huono kunto. Kukaan ei halua muuttaa läävään ja maksaa siitä. Jos asunto on kamalassa kunnossa, se pitää remontoida. Problem solved! Yksiön remontointi maksaa muutaman satasen, mutta remontin avulla asunnon saa takaisin peliin mukaan.
  3. Väärän kokoinen asunto väärällä alueella. Turha pidätellä, jos paska on jo housussa, eli tähän on vähän vaikea vaikuttaa jälkikäteen. Se, miten tämän lapsuksen voi ehkäistä, on tutustumalla alueeseen ja sen asuntotarjontaan sekä hintatasoon. Yleisesti ottaen, mitä pienempi asunto ja mitä lähempänä keskustaa, sitä vetovoimaisempi se on.
  4. Asuntoa vuokrataan väärään aikaan. Opiskelijat tykkäävät muuttaa ja mikä onkaan parempi aika muuttaa kuin ennen opiskeluiden alkua. Eli heinä-elokuu ovat kuukausia, jolloin ihmisillä on muuttokiima. Järkevä tapa järjestellä vuokralaisen vaihdot tälle ajankohdalle, on tehdä vuoden määräaikainen sopimus – alkaa heinäkuussaa ja loppuu heinäkuussa. Näin vuokralainen voi lähteä ja tilalle löydetään helposti ja nopeasti uusi.

 

  1. Huono vuokralainen

Paras tapa välttää huonon vuokralaisen valitseminen on tavata hänet kasvokkain. Kun itse vuokraa asuntoa ja järjestää näyttöjä, pääsee vuokralaisen kanssa keskustelemaan ja hieman jopa tutustumaan. Vuokralaiselta tulee myös tarkistaa luottotiedot, koska jos rekisteristä ilmenee merkintöjä maksuhäiriöistä, hälytyskellojen pitäisi soida ja vuokralaisen kanssa painaa jarrua.

Pitää muistaa, että vuokralainen on se, joka lyhentää lainaasi. Eli hänen ansiostaan sinun ei tarvitse maksaa joka kuukausi sijoituksestasi. Vuokralaista kannattaa siis kohdella hyvin, koska jos vuokralaiseen luo hyvän suhteen, on pienempi todennäköisyys, että hän tuhopolttaisi (turmelisi) asunnon tai jättäisi vuokrat maksamatta.

 

  1. Korkojen nousu

Korko on asia, joka pitää ottaa vakavasti varsinkin, kun sijoitukseen käytetään suurta velkavipua. Vaikka viimevuosina korot ovat olleet ennätys matalalla, koskaan ei tiedä, mitä huomenna tapahtuu. Korkoriskiä voi pienentää esimerkiksi käyttämällä pienempää velkavipua, jolloin kylläkin tarvitset enemmän omaa pääomaa tai sitten käyttämällä pankkien tarjoamia korkosuojauksia.

Pankilta voi hankkia lainalleen korkokaton, korkoputken tai vaikka kiinteän koron, jolloin korko säilyy samana koko laina-ajan. Korkokatto tarkoittaa, että korolle asetetaan jokin yläraja, eli sitä korkeampaa korkoa ei koskaan taravitsisi maksaa, jos niin kävisi, että korot nousisivat reilusti. Mitä matalampi korkokatto, sitä kalliimpi palvelu on kyseessä. Korkoputki tarkoittaa, sitä että lainan koroille asetetaan sekä ylä- että alaraja. Parasta korkoputken käytössä on se, että sen saa yleensä lainaan ilman lisäkustannuksia. Jos kävisi niin, että korot laskisivat reilusti, korkoputki ja sen alaraja pitävät huolen, ettei pankki voi menettää tässä tilanteessa rahojaan. Eli korkosuojaukset ovat pankkien tuotteita, jotka maksavat lainan hankkijalle rahaa. Kyseessä on siis pankin liiketoiminta ja tällöin tarkoitus on myös tehdä voittoa, eli ennen korkosuojauksen hankkimista, kannattaa huolella tutustua niiden sisältöön ja ehtoihin.

 

  1. Taloyhtiön remontit

Aina kun taloyhtiössä tehdään remonttia, se tietää lisää kustannuksia asunnon omistajille. Mitä suurempi remontti on kyseessä, sitä enemmän se myös maksaa. Kalleimmat remontit ovat putki- ja julkisivuremontit. Tiedot remonteista pitää pyytää ennen asunnon ostoa taloyhtiön isännöitsijältä ja selvittää onko suurempia remontteja tiedossa.

 

Tässä esimerkkiä muutamista sudenkuopista. Kun nämä tiedostavat, on niihin helpompi varautua. Näitä sudenkuoppia on vielä reilusti lisää ja siksi asiaan kannattaakin perehtyä syvästi, eikä lähteä ostamaan asuntoa ostamisen ilosta.